好的营商环境就是生产力、竞争力。
近日，来自辽宁省锦州市的陈文昌先生在郑州遇到了一件“心塞”的事儿，面对记者，提及在郑州投资的事儿他不禁连声感叹。
据陈先生介绍，早在2018年3月30日，其与郑州的蔡女士签订了一份《房屋租赁合同》，租下了位于郑州市金水区经七路26号共计约4000平米的房屋，计划用于投资酒店项目。
合同签订后，2018年4月3日，陈先生支付了259万元。不料，2018年4月5日，陈先生得知涉案房屋中涉及的256平方米的两套房屋已被法院拍卖。“在未完成装修的情况下，即收到人民法院张贴的查封公告、腾房通知书强制执行。”对此，陈先生表示不能理解。
而后，蔡女士向陈先生保证涉案房屋没有其他纠纷，并同意原告首付2年租金情况下，陈先生可以继续对房屋进行装修。
然而，2018年9月13日，郑州高新区法院在涉案楼房的门口和电梯后张贴《查封公告》和腾房通知书，限令十天内腾房。
陈先生告诉记者，期间，其曾找到高新区法院执行局，说明了自己在此房产的投资情况，执行人员让其交了2万元押金并写了一份承诺书，法官同意涉案房屋暂时由其看管，待拍卖后半个月内腾房，而此时，合同就已经无法履行了。
后经陈先生了解查证，蔡女士和其丈夫是早期房地产开发商，其合同内约定的涉案房产由其夫妻二人自己开发建设。且部分楼层格局就是按宾馆规格建设。期间，夫妻俩将自己经营的荣泰宾馆转让给一家酒店管理公司，后因该公司由于经营不善、拖欠房租，被蔡女士强行收回。在此背景之下，自己和蔡女士签订了上述中的《房屋租赁合同》。“实际上，双方签订合同中的所有房屋在2016年已被法院全部查封即将拍卖。”
2019年2月12日，郑州高新区法院执行裁定书发布公告拍卖涉案房屋，而后，陈先生为确认租赁权提起执行异议。并以房屋租赁合同纠纷为由向法院提起诉讼。期间，几经波折。
在陈先生提供的一份日期为2022年4月的民事判决书上，判定结果显示：
一、“解除原告(反诉被告)陈先生与被告(反诉原告)蔡女士于2018年3月30日签订的《房屋租赁协议》及2018年4月28日签订的《补充协议2》”、“原告(反诉被告)陈先生于本判决生效后十日内返还被告(反诉原告)蔡女士合同约定的位于郑州市金水区经七路26号院3号楼所租赁的房屋”“被告(反诉原告)蔡女士于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)陈先生违约金1000000元”、“驳回原告(反诉被告)陈先生的其他诉讼请求”、“驳回被告(反诉原告)蔡女士的其他反诉请求”;
二、变更河南省郑州市金水区人民法院(2021)豫0105民初25623号民事判决第三项为:陈文昌于本判决生效后一日内向蔡淑婷支付租金695701.92及后续租金(后续租金以463.35平方米为基数，按照每天每平方米0.73元的标准自2021年7月1日计算至实际交付房屋之日止)。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
“原审法院判决的100万元违约金，不仅不能弥补我已经支付的200万元租金、59万元转让费及需要支付的装修成本损失170万元，更不足以弥补12年经营酒店所能获得的收益。”陈先生告诉记者，原审法院仅仅以一年的房租100万元涵盖其上述的成本损失和可获收益明显错误，属于适用法律错误，导致错误的判决。对此，陈先生认为：
一、故意隐瞒查封事实继续出租，属严重违法;
陈先生称，自己在整场纠纷中遭遇了合同陷阱，自己与蔡女士订立合同时，其仅告知存在抵押权，但却没有告知涉案房产早于2016年即已因数个债务被司法机关进行了查封。
而令陈先生气愤的是，原一、二审法院仅以被申请人(蔡女士)已告知涉案房产存在抵押为由，认定其履行了告知义务，明显偏袒，违反公平公正原则。
根据《中华人民共和国民法典》第五百条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任”。其中就包含故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”。
此次纠纷当中，因房东蔡女士故意隐瞒租赁房产被依法查封的事实，仍然将房产租赁给陈先生，属于严重违法。也因此导致其租赁涉案房产的合同目的自始无法实现，蔡女士无任何收取自己租赁费用的权利，已经收取的租赁费用应当予以退还，并支付相应的利息损失。同时，因为蔡女士违约在先，应当支付违约金和赔偿与之相关的其他损失。
在此期间，蔡女士所得租赁费用是否交由人民法院提存，是否存在拒不履行人民法院判决裁定罪的犯罪行为，原一、二审法院均没有进行审查，属于严重的渎职。
二、法院事实认定错误，认定合同目的有误;
陈先生表示，原一、二审法院认定其实际占有使用该房产的事实证据不足，事实认定错误，认定合同目的有误;自己租赁涉案房产不是为了占有，而是为了经营酒店使用。
且与蔡女士签订涉案房产的《房产租赁协议》及《协议附件(1)》，约定其以租金每年100万元的价格承租蔡女士所有的涉案房产约4000平米，并约定其以59万元的价格一次性接收涉案房产的装修、装饰、设备、设施等物品。
蔡女士明知自己承租时接收该酒店的一切设备设施、装修装饰，本身也是为了用作酒店经营。如自己承租涉案房产不是为了酒店经营，根本没有必要承接原酒店的设备、装修。
而酒店行业能够合法经营必须装修完毕后取得消防部门颁发的消防合格允许营业许可证，之后再向公安局申请特种行业许可证后才为合法经营。否则，自己不会承接毫无用处的设备、物品。
陈先生还称，自己当时重新向工商局申请注册了郑州美亚新酒店管理有限公司，注册地址为郑州市金水区经七路26号院1号楼1层，更充分证明了自己租赁涉案房产的目的是用作酒店经营。
三、法院判定支付租金缺乏事实和法律依据;
陈先生表示，自己在未完成装修的情况下，即收到人民法院张贴的查封公告、腾房通知书强制执行。期间，执行法警当时就责令停止装修、清退了装修工人。蔡女士在明知涉案房产被法院查封即将拍卖的情况，通过设计低租金、长租期为诱惑，套取自己的三年租金和转让费，导致涉案房产无法达成合同履行目的，
而原一、二审法院根本没有审查本案涉案房产的目的、酒店经营的性质，错误的以占有为计算标准，判令自己支付2018年7月1日之后的租金没有任何事实和法律依据。
与此同时，租赁房产的租金计算应当以涉案房产具备进行长期经营，且不存在公法及司法机关强制行为的限制，而且能够实际使用案涉房产作为酒店经营的时间作为计算标准，而非以占有时间为计算标准。
四、原审法院适用法律错误;
陈先生认为，原一、二审法院适用法律错误。起因为蔡女士未能交付合格房产，导致合同目的无法实现，蔡女士应当退还自己已经支付的租金，并承担违约责任和其他合理损失。
而法院审理过程中，将占有等同于使用、等同于合同目，以此为由支付租金的认定明显不当，以此裁判适用法律亦属错误。
第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”;
第七百零八条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”。租赁期间，出租人对租赁物负有瑕疵担保义务，包括物的担保和权力的担保。权利担保，是指出租人保证涉案房产享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人不会就涉案房产主张任何权利。
司法是维护社会公平正义的最后一道防线，法院作为独立的执行和监督机构更应该依法保护企业市场主体的合法权益，优化法治化营商环境，为区域经济高质量发展提供司法服务和保障。
“房东隐瞒查封事实，将被法院强制执行的涉案房产继续租赁，且因其违法违约行为导致合同目的无法实现，应退还自己已支付的租金、转让费，并赔偿相应利息，及赔偿自己相关的损失。”陈先生称，整个案件其实并不复杂，但是维权却一波三折。而到现在陈先生都不敢相信，当初自己看中河南而投资，却不曾想在这片土地栽了跟头。“法不会向不法让步，我相信自己合法权益会受到法律的保护。”
针对此案进展，本网将持续关注。
